Há uma inversão acontecendo no mercado imobiliário brasileiro e ela está nos números. Segundo o relatório oficial do Índice FipeZAP, imóveis de um dormitório acumularam a maior valorização entre todas as tipologias residenciais nos últimos 12 meses, com alta de 8,54%, superando apartamentos de dois, três e quatro dormitórios. Não é coincidência. É uma mudança estrutural de mentalidade sobre o que vale, de fato, em um imóvel.

"Vale ressaltar que o comprador não está abrindo mão de qualidade. Está trocando espaço ocioso por localização estratégica. E essa troca tem se mostrado muito mais inteligente do ponto de vista patrimonial", afirma Giovanni Bellincanta, arquiteto, urbanista e sócio-proprietário da Bellincanta Arquitetura.

Menos metragem, mais cidade

A lógica que move essa transformação é direta: em um cenário urbano cada vez mais denso, o tempo virou um ativo. Reduzir deslocamentos, estar próximo de serviços, lazer e trabalho não é apenas conforto, tem valor financeiro mensurável. Um imóvel compacto bem localizado entrega algo que metros quadrados extras, distantes de tudo, simplesmente não conseguem: eficiência de vida.

Para Bellincanta, essa é a essência do que ele chama de novo luxo urbano. "O luxo silencioso não está mais nos excessos. Está na liberdade de caminhar até um café, resolver o dia sem depender do carro, ter a praia ou o trabalho a poucos minutos. Isso é qualidade de vida e o mercado já precificou isso."

A tendência tem raízes demográficas sólidas e recentes. Uma pesquisa divulgada pelo IBGE em agosto de 2025 mostrou que 18,6% dos domicílios brasileiros já são habitados por apenas uma pessoa, o equivalente a 14,4 milhões de lares, um crescimento de 52% em 12 anos. Esse público não precisa de quatro quartos. Precisa de um endereço que funcione.

O investidor que compra fundamento, não planta

A mudança não é só do comprador final. O aluguel residencial acumulou valorização de 12,77% nos últimos 12 meses, segundo o Índice FipeZAP, colocando os compactos bem localizados no topo do radar de quem busca renda. Liquidez alta, custo de manutenção baixo e demanda constante formam uma equação que atrai um perfil de investidor mais sofisticado, aquele que olha para o ativo, não para a planta.

"O investidor hoje não compra metro quadrado. Compra fundamento. E o principal fundamento de um imóvel é a sua capacidade de se conectar com a cidade, serviços, mobilidade, experiência urbana", resume Bellincanta.

Em cidades em crescimento acelerado como Itajaí, esse raciocínio se intensifica. A consolidação de novas centralidades urbanas cria oportunidades em regiões antes periféricas, que passam a competir com endereços tradicionais em liquidez e valorização. "A cidade se multiplica em centralidades. E quem entende isso sai na frente, seja como morador ou como investidor", diz o arquiteto.

O edifício que dialoga com o bairro

Para Bellincanta, o projeto arquitetônico também precisou se reinventar. O edifício que antes se bastava como conjunto de unidades passa a ser pensado como extensão da vida urbana, com áreas comuns que funcionem, que reduzam a necessidade de sair e que ampliem a experiência de morar. "O apartamento compacto só funciona se o entorno funcionar. Não adianta ter 25 m2 inteligentes se o edifício e a rua não entregam o que o morador precisa. Localização e projeto precisam ser pensados juntos, um completa o outro". 

Texto: Nathália Heidorn

Imagem: divulgação